Encadrement des loyers à Biarritz (2026)
En vigueur depuis le 1 juin 2023 — Arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques
Biarritz applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juin 2023. Cette mesure vise à limiter les excès d'un marché immobilier sous forte tension, où les loyers ont explosé ces dernières années sous l'effet conjugué de l'attractivité de la côte basque et du développement du télétravail.
Comment fonctionne l'encadrement à Biarritz ?
Biarritz fait partie des villes où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements justifie l'application de l'encadrement des loyers. Avec seulement 25 706 habitants mais une attractivité touristique et résidentielle exceptionnelle, la cité balnéaire a vu ses prix locatifs atteindre des niveaux parmi les plus élevés de France hors Paris. L'afflux de télétravailleurs et de résidents fortunés attirés par le cadre de vie basque a accentué cette pression, rendant l'accès au logement particulièrement difficile pour les locaux. Concrètement, depuis juin 2023, chaque logement loué à Biarritz est soumis à un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond varie selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublée). Le bailleur doit obligatoirement mentionner ces références dans le bail, sous peine de sanctions.
Comment vérifier si votre loyer est légal ?
Pour vérifier si votre loyer respecte l'encadrement à Biarritz, consultez la carte interactive mise en place par l'Agglomération Pays Basque ou le simulateur officiel disponible sur le site de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques. Munissez-vous de votre bail et identifiez les caractéristiques de votre logement : adresse exacte, surface habitable, nombre de pièces, année de construction et type de location. Entrez ces informations dans le simulateur pour obtenir le loyer de référence, le loyer de référence majoré (plafond légal) et le loyer de référence minoré applicables à votre logement. Comparez ensuite le loyer hors charges indiqué sur votre bail avec le loyer de référence majoré : si votre loyer dépasse ce plafond sans justification par un complément de loyer valable, il est potentiellement illégal.
Mon loyer dépasse le plafond — que faire ?
Si votre loyer dépasse le plafond autorisé à Biarritz, vous pouvez agir dès la signature du bail ou dans les 3 ans suivant celle-ci. Commencez par adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur, lui demandant la mise en conformité du loyer et le remboursement des sommes trop-perçues. Joignez les références légales et le calcul du loyer de référence majoré applicable. En l'absence de réponse ou de refus du propriétaire sous 2 mois, saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) des Pyrénées-Atlantiques. Cette démarche gratuite est obligatoire avant tout recours judiciaire. Si la conciliation échoue, vous pourrez porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne, qui pourra ordonner la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu avec intérêts.
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