Clause exigeant une caution solidaire cumulée à une assurance loyers impayés
📖 Art. 22-1 — Loi du 6 juillet 1989
Cette clause impose au locataire de fournir à la fois un garant (caution solidaire) et de voir le bailleur souscrire une assurance garantissant les loyers impayés (GLI). Depuis la loi ALUR de 2014, ce cumul est interdit car il constitue une double garantie excessive qui déséquilibre la relation contractuelle au détriment du locataire.
Pourquoi cette clause est-elle illégale ?
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit expressément au bailleur de cumuler une caution solidaire avec une assurance loyers impayés. Le texte dispose que « le cautionnement ne peut pas être demandé [...] par un bailleur qui a souscrit une assurance [...] garantissant les obligations locatives du locataire ». Cette interdiction vise à empêcher une surprotection du bailleur qui se retrouverait doublement garanti pour le même risque. La seule exception prévue par la loi concerne les locataires étudiants ou apprentis, pour lesquels le cumul reste autorisé compte tenu de leur situation économique particulière. En dehors de ce cas, toute clause prévoyant ce cumul est réputée non écrite, ce qui signifie qu'elle est nulle de plein droit et que le locataire peut en demander l'annulation sans avoir à prouver un préjudice. La jurisprudence applique strictement cette règle et sanctionne les bailleurs qui tentent de contourner cette interdiction.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le locataire s'engage à fournir un cautionnement solidaire d'une personne physique solvable. Par ailleurs, le locataire reconnaît être informé que le bailleur a souscrit une assurance garantissant le paiement des loyers et charges, dont le coût pourra être répercuté sur les charges récupérables. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Vérifier si vous êtes étudiant ou apprenti, auquel cas le cumul est exceptionnellement autorisé
- 2Adresser au bailleur un courrier recommandé avec AR citant l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et demandant la suppression de l'une des deux garanties
- 3Refuser de fournir la caution solidaire si le bailleur a déjà souscrit une GLI, en invoquant la nullité de la clause
- 4Saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire si le bailleur refuse de se conformer à la loi
Risque pour le locataire
En cas d'impayé, le locataire risque de voir à la fois son garant poursuivi et l'assurance activée, créant une double pression financière et juridique. De plus, le garant pourrait se retourner contre le locataire alors même que l'assurance a déjà indemnisé le bailleur, entraînant un enrichissement injustifié de ce dernier.
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.