Charges de copropriété non récupérables mises à la charge du locataire
📖 Décret du 26 août 1987
Cette clause tente de faire payer au locataire des charges de copropriété qui ne figurent pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987. Elle est problématique car elle transfère illégalement au locataire des dépenses qui incombent exclusivement au propriétaire, comme les honoraires de syndic, les frais de procédure ou les travaux sur les parties communes.
Pourquoi cette clause est-elle problématique ?
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive et limitative des charges récupérables auprès du locataire. Cette liste ne peut être étendue par convention entre les parties, même avec l'accord du locataire. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose expressément que les charges locatives sont exigibles « en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée » et renvoie à ce décret pour en fixer la liste. Sont notamment exclus de cette liste et donc non récupérables : les honoraires du syndic de copropriété, les frais d'administration et de gestion de l'immeuble, les travaux de ravalement ou de réfection de toiture, les provisions pour travaux futurs, les frais de procédure judiciaire de la copropriété, ou encore les cotisations d'assurance de l'immeuble (hors responsabilité civile). La jurisprudence est constante sur ce point : toute clause mettant ces charges à la charge du locataire est réputée non écrite (Cass. Civ. 3ème, 8 juin 2011, n°10-15.891).
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le locataire remboursera au bailleur l'intégralité des charges de copropriété afférentes au logement loué, y compris les frais de gestion, les honoraires de syndic, les provisions pour travaux votés en assemblée générale et la quote-part des frais d'entretien général de l'immeuble. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Demander au bailleur le détail des charges récupérables avec les justificatifs correspondants
- 2Comparer chaque poste de charge avec la liste du décret du 26 août 1987 disponible sur Légifrance
- 3Contester par courrier recommandé les charges non listées dans le décret en demandant leur remboursement
- 4Saisir la Commission départementale de conciliation en cas de refus du bailleur, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire
Risque pour le locataire
Le locataire risque de payer indûment plusieurs centaines d'euros par an correspondant à des charges non récupérables. Sans contestation, ces sommes continueront d'être prélevées pendant toute la durée du bail, et le remboursement ne pourra être demandé que sur les trois dernières années (prescription triennale).
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.