Frais d'agence dépassant les plafonds légaux
📖 Art. 5 — Loi du 6 juillet 1989 / Décret du 1er août 2014
Cette clause impose au locataire des frais d'agence supérieurs aux plafonds fixés par la loi. Depuis 2014, les honoraires facturables au locataire sont strictement encadrés selon la zone géographique du logement, et tout dépassement constitue une pratique illégale ouvrant droit à remboursement.
Pourquoi cette clause est-elle illégale ?
L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, pose le principe du plafonnement des honoraires d'agence à la charge du locataire. Le décret n°2014-890 du 1er août 2014 fixe précisément ces plafonds : 12€/m² de surface habitable en zone très tendue (Paris et 67 communes limitrophes), 10€/m² en zone tendue (1.149 communes listées par décret), et 8€/m² dans le reste du territoire. L'état des lieux est plafonné séparément à 3€/m² sur l'ensemble du territoire. Ces dispositions sont d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune dérogation contractuelle n'est possible, même avec l'accord du locataire. Toute clause prévoyant des honoraires supérieurs est réputée non écrite. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu pendant 3 ans à compter du paiement (Civ. 3ème, 13 décembre 2018). L'agence s'expose également à une amende administrative pouvant atteindre 5.000€ pour une personne physique et 15.000€ pour une personne morale (art. L.651-2 CCH).
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Les honoraires d'agence à la charge du locataire s'élèvent à 900€ TTC, correspondant aux frais de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et établissement de l'état des lieux, soit 18€/m² pour un appartement de 50m² situé à Lyon. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Calculer le plafond légal applicable en multipliant la surface habitable par le tarif de votre zone (vérifier sur service-public.fr si votre commune est en zone tendue)
- 2Adresser une lettre recommandée avec AR à l'agence demandant le remboursement du trop-perçu, en citant l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 1er août 2014
- 3Signaler la pratique à la DGCCRF de votre département via le site signal.conso.gouv.fr
- 4Saisir le juge des contentieux de la protection en cas de refus de remboursement, sans avocat obligatoire pour les litiges inférieurs à 10.000€
Risque pour le locataire
Le locataire subit un préjudice financier immédiat correspondant au montant facturé au-delà du plafond légal, souvent plusieurs centaines d'euros. Sans contestation dans le délai de prescription de 3 ans, cette somme reste définitivement acquise à l'agence malgré l'illégalité de la facturation.
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.