Clause d'indemnité d'occupation disproportionnée
📖 Art. 1231-5 — Code civil
La clause d'indemnité d'occupation disproportionnée prévoit qu'en cas de maintien dans les lieux après la fin du bail, le locataire devra verser une somme largement supérieure au montant du loyer (souvent le double ou le triple). Cette clause est qualifiée de clause pénale et peut être modérée par le juge si elle apparaît manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi par le bailleur.
Pourquoi cette clause est-elle problématique ?
L'article 1231-5 du Code civil dispose que « le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Une indemnité d'occupation fixée à 150%, 200% ou plus du loyer constitue une clause pénale soumise à ce pouvoir de modération judiciaire. La Cour de cassation (Civ. 3e, 17 janvier 2019, n°17-27.552) rappelle régulièrement que l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative réelle du bien, majorée éventuellement d'une somme raisonnable pour compenser le préjudice du bailleur. Cette clause est particulièrement problématique car elle crée un déséquilibre significatif entre les parties. Le bailleur ne subit généralement qu'un préjudice équivalent au loyer impayé pendant l'occupation, sauf circonstances particulières à démontrer (perte d'une vente, impossibilité de relouer à un prix supérieur). Prévoir une majoration automatique et forfaitaire sans lien avec le préjudice réel caractérise une pénalité excessive que les tribunaux réduisent systématiquement au montant du loyer, éventuellement majoré de 10 à 20% selon les circonstances.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« En cas de maintien dans les lieux à l'expiration du bail ou après délivrance d'un congé, le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 200% du dernier loyer charges comprises, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Demander par courrier recommandé la suppression ou la modification de cette clause avant signature, en proposant une indemnité limitée au montant du loyer majoré de 10%
- 2Conserver tous les échanges écrits concernant cette clause en cas de litige ultérieur
- 3Saisir la Commission départementale de conciliation si le bailleur refuse de modifier la clause et que vous êtes déjà locataire
- 4Contester devant le juge des contentieux de la protection toute mise en œuvre de cette clause en invoquant l'article 1231-5 du Code civil pour obtenir sa réduction
Risque pour le locataire
Si le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail (même de bonne foi, le temps de trouver un nouveau logement), il pourrait se voir réclamer des sommes considérables. Par exemple, pour un loyer de 800€, une clause à 200% représenterait 1 600€ par mois, soit un surcoût injustifié de 800€ mensuel tant que la clause n'est pas contestée en justice.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.