Clause de résiliation anticipée par le bailleur sans motif légal
📖 Art. 15 — Loi du 6 juillet 1989
Cette clause prévoit la possibilité pour le bailleur de résilier le bail en cours ou à son échéance pour des motifs non prévus par la loi, ou sans respecter les conditions légales de congé. Elle est problématique car elle contrevient aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui encadrent strictement les cas de congé délivré par le bailleur.
Pourquoi cette clause est-elle problématique ?
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public qui limite strictement les possibilités de congé par le bailleur à trois motifs exclusifs : la reprise pour habiter le logement (pour lui-même ou un proche défini par la loi), la vente du bien, ou un motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations). Le bailleur doit en outre respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide, et de 3 mois pour une location meublée. Toute clause ajoutant des motifs supplémentaires ou permettant une résiliation en cours de bail sans respecter ces conditions est réputée non écrite en vertu de l'article 4 de cette même loi. La jurisprudence est constante sur ce point : la Cour de cassation rappelle régulièrement que les clauses permettant au bailleur de résilier le bail de manière discrétionnaire ou pour des motifs non légaux sont nulles (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, n°09-15.408). Le caractère d'ordre public de ces dispositions signifie que le locataire ne peut pas y renoncer valablement, même en signant le bail. Une telle clause, même acceptée, reste donc contestable et inapplicable.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le bailleur se réserve le droit de mettre fin au présent bail à tout moment, moyennant un préavis de deux mois adressé au locataire par lettre recommandée, notamment en cas de projet de travaux importants, de changement de situation personnelle ou pour tout autre motif qu'il jugera opportun. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Refuser d'appliquer cette clause en cas de congé irrégulier et rappeler par écrit au bailleur les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989
- 2Contester par lettre recommandée avec accusé de réception tout congé qui ne respecterait pas les trois motifs légaux ou le délai de préavis applicable
- 3Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable du litige
- 4Engager une action devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la nullité du congé et obtenir le maintien dans les lieux
Risque pour le locataire
Si le locataire ne conteste pas cette clause, il risque de quitter le logement en pensant y être contraint alors que le congé est juridiquement nul. Il pourrait ainsi perdre son logement et engager des frais de déménagement pour une expulsion qui n'aurait jamais pu être exécutée légalement.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.