ILLÉGALRisque élevé

Clause de résiliation automatique du bail

📖 Art. 4k — Loi du 6 juillet 1989

La clause de résiliation automatique du bail permet au bailleur de mettre fin au contrat de location sans passer par un juge, généralement en cas de manquement du locataire (impayés, troubles de voisinage, etc.). Cette clause est illégale car elle prive le locataire de son droit fondamental à un contrôle juridictionnel et à la possibilité de faire valoir ses moyens de défense.

Pourquoi cette clause est-elle illégale ?

L'article 4 k) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui « autorise le bailleur à obtenir la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués ». Même dans ces cas limitativement énumérés, la clause résolutoire ne peut produire effet qu'après mise en demeure restée infructueuse et saisine du juge qui peut accorder des délais de paiement. La Cour de cassation rappelle constamment que le juge doit toujours conserver un pouvoir de contrôle sur la résiliation du bail d'habitation (Cass. 3e civ., 19 février 2003, n°01-17.006). Une clause permettant au bailleur de résilier unilatéralement le bail sans intervention judiciaire est donc nulle de plein droit. Le locataire peut en demander l'annulation à tout moment, et le bailleur ne peut s'en prévaloir pour exiger le départ du locataire.

Comment cette clause apparaît dans un bail

« « En cas de non-respect par le locataire de l'une quelconque des obligations du présent bail, notamment le paiement du loyer à échéance, le présent contrat sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire, un mois après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet, le locataire devant alors libérer les lieux immédiatement. » »

Que faire si cette clause figure dans votre bail ?

  1. 1Ignorer cette clause si le bailleur tente de l'invoquer : elle est nulle de plein droit et ne peut produire aucun effet juridique
  2. 2Adresser un courrier recommandé au bailleur lui rappelant l'article 4 k) de la loi du 6 juillet 1989 et le caractère réputé non écrit de cette clause
  3. 3Refuser de quitter le logement si le bailleur exige votre départ sur ce seul fondement : seule une décision de justice peut ordonner votre expulsion
  4. 4Consulter un avocat ou une association de locataires (ADIL, CNL, CLCV) si le bailleur persiste ou engage des manœuvres d'intimidation

Risque pour le locataire

Si le locataire ignore que cette clause est illégale, il pourrait quitter son logement précipitamment sous la pression du bailleur, perdant ainsi son droit au maintien dans les lieux. Il risque également de renoncer à tort à contester des accusations infondées, alors qu'un juge aurait pu lui accorder des délais ou rejeter la demande de résiliation.

Cette clause figure dans votre bail ?

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Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.