Clause de révision du loyer non indexée sur l'IRL
📖 Art. 17-1 — Loi du 6 juillet 1989
Une clause de révision du loyer non indexée sur l'IRL prévoit une augmentation annuelle du loyer basée sur un indice autre que l'Indice de Référence des Loyers (IRL), comme l'indice du coût de la construction (ICC) ou l'inflation générale. Cette pratique est irrégulière car la loi impose exclusivement l'IRL comme référence pour les révisions de loyer dans les baux d'habitation.
Pourquoi cette clause est-elle problématique ?
L'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est formel : la révision du loyer en cours de bail ne peut intervenir que sur la base de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Cet indice a été spécifiquement créé en 2008 pour protéger les locataires contre des hausses excessives, car il évolue généralement moins vite que d'autres indicateurs économiques comme l'indice du coût de la construction ou l'inflation globale. Toute clause prévoyant une indexation sur un autre indice est réputée non écrite en application de l'article 17-1 combiné à l'article 2 de la même loi qui interdit les clauses contraires aux dispositions d'ordre public. La Cour de cassation (Civ. 3e, 14 janvier 2016, n°14-24.681) a confirmé que le bailleur ne peut se prévaloir d'une telle clause irrégulière, et que seule l'application de l'IRL est opposable au locataire.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE, le loyer révisé étant calculé selon la formule : loyer en cours x nouvel ICC / ICC de référence. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Refuser de payer tout supplément de loyer calculé sur un indice autre que l'IRL et contester par écrit cette révision irrégulière
- 2Envoyer une lettre recommandée au bailleur rappelant l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et demandant l'application exclusive de l'IRL
- 3Recalculer vous-même les révisions passées sur la base de l'IRL et réclamer le remboursement du trop-perçu le cas échéant
- 4Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) si le bailleur refuse de régulariser la situation
Risque pour le locataire
Le locataire risque de payer des augmentations de loyer nettement supérieures à celles autorisées par la loi, l'ICC ou l'inflation pouvant évoluer bien plus rapidement que l'IRL. Sur la durée du bail, ce surcoût illégal peut représenter plusieurs centaines voire milliers d'euros indûment versés.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.