Mon propriétaire peut-il garder une partie de ma caution sans justificatif ?

Non, le propriétaire ne peut pas retenir une partie du dépôt de garantie sans fournir de justificatifs écrits. Toute retenue doit être justifiée par des documents précis (factures, devis, états des lieux comparatifs). L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose cette obligation de justification sous peine de restitution intégrale.

📖 Art. 22 — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014

Ce que dit la loi

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014, encadre strictement les conditions de restitution du dépôt de garantie. Le bailleur dispose d'un délai d'un mois (état des lieux conforme) ou deux mois (dégradations constatées) pour restituer la caution. Toute retenue doit être accompagnée de justificatifs : états des lieux d'entrée et de sortie comparatifs, photos, factures de réparation ou devis détaillés. En l'absence de justificatifs, la retenue est considérée comme abusive. La loi ALUR a renforcé la protection du locataire en précisant que les sommes retenues doivent correspondre à des dégradations imputables au locataire, distinctes de la vétusté normale. Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour objectiver l'usure normale. Le propriétaire ne peut pas invoquer des motifs vagues comme « remise en état » ou « nettoyage » sans prouver l'état initial du logement et le coût réel des travaux nécessaires.

Que faire concrètement ?

  1. 1Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée AR exigeant les justificatifs détaillés des retenues
  2. 2Comparer les états des lieux d'entrée et de sortie pour contester les dégradations invoquées
  3. 3Saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) en cas de non-réponse
  4. 4Engager une procédure au tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance) pour les litiges jusqu'à 5 000 € sans avocat obligatoire

Points d'attention

En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble pour régulariser les charges, mais doit restituer le solde avec justificatifs dans le mois suivant. Si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire (article 3-2), rendant difficile toute retenue pour dégradations. Les réparations locatives (décret du 26 août 1987) restent à la charge du locataire, mais la vétusté normale ne peut jamais justifier une retenue.

Questions fréquentes associées

Quel est le délai légal pour récupérer ma caution ?

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois en cas de dégradations constatées (art. 22 loi 1989).

Puis-je réclamer des intérêts si ma caution est rendue en retard ?

Oui, une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique automatiquement (art. 22 loi 1989).

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Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit locatif ou l'ADIL de votre département.