Un dépôt de garantie supérieur à 2 mois est-il légal ?
Non, un dépôt de garantie supérieur à 2 mois de loyer hors charges est illégal pour les locations vides, et supérieur à 1 mois pour les meublés. Cette clause est réputée non écrite selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut exiger le remboursement de l'excédent à tout moment.
📖 Art. 22 — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR 2014
Ce que dit la loi
L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe un plafond strict : le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et 2 mois pour une location meublée. Toute somme versée au-delà constitue une clause abusive, réputée non écrite en vertu de l'article 4 de cette même loi. La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé ce dispositif en unifiant les règles et en précisant les délais de restitution (1 mois si état des lieux conforme, 2 mois sinon). Le bailleur qui exige un dépôt excessif s'expose à devoir restituer l'excédent majoré des intérêts légaux. Attention : ces plafonds s'appliquent aux baux d'habitation principale. Les baux commerciaux, professionnels ou les logements de fonction suivent d'autres règles.
Que faire concrètement ?
- 1Vérifier sur votre bail le montant du dépôt et le type de location (vide ou meublé)
- 2Calculer l'excédent par rapport au plafond légal (1 mois vide / 2 mois meublé)
- 3Envoyer une lettre recommandée AR au bailleur demandant le remboursement de l'excédent
- 4Saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire en cas de refus
Points d'attention
Exception importante : si le loyer est payable trimestriellement ou plus, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Les colocations avec baux individuels suivent les mêmes règles par colocataire. Pour les logements HLM, le plafond reste 1 mois. Les locations saisonnières et résidences secondaires ne sont pas soumises à ces plafonds.
Questions fréquentes associées
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois dans le cas contraire (art. 22 loi 1989).
Le bailleur peut-il cumuler caution et dépôt de garantie ?
Oui, sauf si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés (GLI), auquel cas la caution personne physique est interdite.
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Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit locatif ou l'ADIL de votre département.